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初心者向けの不動産実物投資なら・・・

 

私は不動産鑑定士という立場から、初心者向けの不動産投資について相談を受けることがあります。

これまで数多くの投資不動産の鑑定評価も行ってきた経験を踏まえて、相談内容が「初心者向けのできるだけ少額での実物不動産投資がしたい!」というならば、『中古ワンルームマンション投資』を提案します。

 

 

中古ワンルームマンション投資を提案する理由

 

 

ワンルームマンション投資については、一般的に「競合相手が多いので収益性は低い」というような否定的な意見が多くデメリットばかり強調されます。

しかし、中古ワンルームマンション投資はレバレッジを効かせられるため、比較的ローリスク・ローリターンという認識を前提に、自己資金を極力抑えた状態での安定的な投資対象としては良いと判断します。

 

その理由として、「日本のこれからの人口構造」が「ワンルームマンションの需要増加」に直結しているからです。

つまり、日本全体の人口は少子高齢化による減少傾向にあるわけですが、その一方、1980年の単身世帯数は710万5000世帯だったのが2035年には2023万3000世帯に増加すると推計されています(国立社会保障・人口問題研究所調)。

そして、この動きは人口の圧倒的な集中傾向にある「東京」でも同様に単身・単独世帯割合が増えていきます(東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」)。


さらに、生涯未婚率はこれから上昇傾向にあるのと同時に離婚世帯も増えています。

このような独身世帯がどこに住むかとなると賃貸物件が中心であり、ワンルームマンションは有力な選択肢の一つというわけです。

このような人口構造がワンルームマンションの価値を押し上げることになるので、ワンルームマンションは自己資金を極力抑えた状態での堅調で安定的な投資対象であると判断するわけです。

 

とはいえ、投資である以上リスクがあるわけで、リスクを抑えてリターンを最大化するためには "少なくとも" 次のポイントを抑えておく必要はあります(もちろんコレだけじゃなく専門的なことを含めて他にもポイントはあります)。

 

【ポイント1】賃貸が長期間安定的に見込める「立地」であること


不動産は立地が最重要ですし、「立地が全て」と言っても過言ではありません。

不動産投資のリスクの中で最も高い確率で発生するのが「空室リスク」です。

この空室リスクを極力回避するためには賃貸が長期間安定的な立地(エリア)として、ワンルーム需要が増加しているにもかかわらず、安定した税収確保の観点等からワンルームマンションなどの狭小住宅の建築抑制により実質的な供給がストップしている「東京」を外すことはできません。

 

また、「ローンを払い終わった築35年のマンションに価値はない」と断言されている記事を目にすることもありますが、実際のところ築30年以上でもそれなりの値段で取引をされてます。

それはマンション需要が増加し、その供給を超過しているために価値が下落しにくい「東京」に立地しているからにほかなりません。

 

さらに個別的な欲を言えば、「駅から徒歩10分以内」で「ターミナル駅まで直通」といった立地条件であれば文句ナシです。

 

【ポイント2】先読みしやすく利回りが高い上に管理状態が確認できる「中古」であること


確かに新築マンションは見た目がキレイなので投資対象として魅力的に考えがちですが、販売するための人件費や販促費が含まれているため価格は高くなりますが(これを「新築プレミアム」といいます)、数年すれば新築プレミアムはなくなり修繕関係のコストが増加しがちになるので、収益性は一気に下落しがちです。

一方、外的要因が不変ならば中古マンションの価格・賃料はそれぞれ概ね安定的なので、「先が読みやすい」投資対象となります。

これは長期にわたる資産運用の観点から重要視すべき側面です。

 

また、家賃は新築も中古も大きく変わるものでなく、一般的に新築ワンルームマンションの手取り実質利回りは2~3%に対して中古マンションは4~6%の傾向にあり、投資効率である利回りを重視するなら中古の方が優れています。

 

さらに、新築の場合はこれから管理組合がどう運営するか確認できません。

でも、中古ならば、一般的に12~15年周期で行われる外壁や給水管などの大規模修繕の実績を含めて、これまでの管理状況を確認できますし、キチンと管理されていれば入居者も住み続ける可能性は高いです。

 

【ポイント3】ワンルームマンション投資に強い「優良会社」を選ぶこと


ワンルームマンション投資においても、成功させるポイントは「(妥協せずに)利益を最大限に生み出す良い物件を選ぶこと」です。

 

でも、それだけでなく「如何に失敗のリスクを抑えるサポートをしてくれるか?」という観点に立ったパートナーである「ワンルームマンション投資に強い優良会社を選ぶこと」も大事なポイントです。

ワンルームマンション投資に強い「優良会社」とはズバリ「顧客ファースト」であることですが、具体的には「評判が良い(というより悪い評判がない)賃貸管理代行サービス」があるマンション投資会社を選ぶことがポイントの一つではないでしょうか。

 

というのも、「マンションを購入する=管理を買う」とも言います。

特に不動産投資の初心者ならば、入居者募集・入居審査・賃貸契約・家賃回収・賃貸契約更新・退去後の原状回復工事のほか、近隣住民や入居者からのクレームやトラブル処理など多岐にわたる賃貸管理業務に対応するのは至難の業です。

不動産投資はあくまでもインカムゲインを目的とする長期にわたる地道な資産運用ですから物件取得後の管理はすごく大切ですし、賃貸管理業務ノウハウが充実しているパートナーを選ぶことは物件選択と同じくらい大事と言っても過言でないです。

 

さらに言えば、コンプライアンス遵守はもちろん、コーポレート・ガバナンスの充実・強化にも努めるべき「上場企業」であれば、社会的信用がありますし安心感があります。

 

 

不動産鑑定士が提案するワンルームマンション投資に強い優良会社5選

 

今は言わずと知れた情報化社会です。

ネットで調べればキリがないほどの情報が転がっていますし、最近は不動産投資会社によるネガティブな事件も報道されています。

 

そこで、企業選びで悩まれている不動産投資の初心者のために、上記のポイントを踏まえたワンルームマンション投資に強い優良会社と判断される5社を厳選しました。

厳選した基準は次のとおりです。

 

  • 賃貸需要が堅調で安定的な「東京」の中古ワンルームマンションを取り扱っている

 

  • 「上場している」など社会的信用や安心感がある

 

  • 優良ポイントの一つである「賃貸管理代行サービス」がある

 

  • その他コレは!という注目ポイントやサービスがある


ぜひアナタの優良パートナーを選ぶ際のご参考にしてみて下さい。

※掲載されている情報は2019年6月に管理人が個人で集めたものです。最新の投資会社情報等は各公式ページでチェックして下さい。

株式会社GAテクノロジーズ(RENOSY)

 

GAテクノロジーズ(RENOSY)の公式サイトはコチラ

【取扱物件の種類】
■投資効率が良い都心の中古ワンルームマンションを特化
■GAテクノロジーズが売主となることで購入時の「仲介手数料0円」

【社会的信用の有無】
2013年3月設立の「東証マザーズ上場企業」

【賃貸管理代行サービスの有無】
家賃に関わらず「月額1,080円」で賃貸管理を全面的にサポート

【その他注目ポイント】
■「所有物件の状態を知りたい」「キャッシュフローを確認したい」「契約書を確認したい」「わからないことを相談したい」といった煩雑な管理をアプリ「OWNR by RENOSY(オーナーバイリノシー)」でサポート
→「リスクの可視化」が図られた不動産投資の初心者向けのサービスを提供
■過去の中古マンション取引データから独自の規則性を学習したAIにより物件価格を推定
→認知バイアス(先入観や思い込みによる判断)の回避を可能とし、不動産投資の初心者向けのサービスを提供
■物件情報の管理だけでなく社内運用システムもIT化を独自開発して運営コストの削減を図っている
→迅速な投資判断や意思決定、さらに削減された投資運用コストの還元が期待できる

GAテクノロジーズ(RENOSY)の公式サイトはコチラ

プロパティエージェント株式会社

 

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【取扱物件の種類】
東京23区・横浜エリアのみ集中して取得・開発したマンション

【社会的信用の有無】
2004年2月設立の「東証一部上場企業」

【賃貸管理代行サービスの有無】
■入居者募集から賃貸契約手続きまで代行
■入居後も家賃集金、クレーム対応、メンテナンス手配までサポート
■集金代行サービスは、家賃滞納が発生しても家賃保証アリ(手数料は家賃の3.5%)
→「保証期間」は公式サイトからは不明
→家賃滞納率は1%を下回っており、結果として家賃保証の下落率は0%

【その他注目ポイント】
■用地や一棟の取得から企画、開発、販売、管理、アフターサービスまでワンストップ対応
→設備や外観にこだわりのある物件の取得が期待できる反面、価格も高くなる可能性あり
■勘や主観によらず不動産鑑定士等の専門家やビックデータを活用した定量評価分析で物件取得
→価格等の面で納得できるサービスが期待できる
■確定申告無料サービスを実施するなど充実したサービス
→株式会社アイ・エヌ・ジー・ドットコムによる「2018年度投資向けマンションデベロッパーに対するオーナーの意識調査」において「満足度の高いデベロッパー」として3年連続で顧客満足度総合第1位に選出

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株式会社グローバル・リンク・マネジメント

 

グローバル・リンク・マネジメントの公式サイトはコチラ

【取扱物件の種類】
主に東京23区内において「駅から徒歩10分圏内(駅からチカい)」「ターミナル駅まで30分前後(都心からチカい)」「高い地価(チカ)」の3チカ物件に特化して不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている

【社会的信用の有無】
2005年3月設立の「東証一部上場企業」

【賃貸管理代行サービスの有無】
■家賃の集金や滞納者への請求、トラブル処理などの代行するサービスあり
■家賃保証の見直しを「7年毎」とし、見直す家賃保証の下落率は5%以内
→将来の家賃が想定しやすい

【その他注目ポイント】
■複数の情報サイトで顧客層、仕入れ先、販売先の拡充を図っている
■ワンストップサービスで蓄積したデータ活用によるAIにより価格などの透明性を図っている
■「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを保有
■スマートフォンアプリ「Mansion Tech」によりアプリ上のチャットで24時間いつでもリアルタイムに相談可能
→不動産投資の初心者向けのサービスを提供

グローバル・リンク・マネジメントの公式サイトはコチラ

株式会社デュアルタップ

 

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【取扱物件の種類】
■主戦力は東京23区で駅徒歩10分以内の自社開発のワンルームマンション
■不動産販売事業が主軸で海外不動産も手掛けている。
→リスク分散の面では好ましい一方、不動産投資の初心者にとっては目移りして投資姿勢がブレる恐れあり

【社会的信用の有無】
2006年8月設立の「東証二部上場企業」

【賃貸管理代行サービスの有無】
24時間365日「家賃管理」「契約管理」「空室管理」のサポート体制あり
→この管理代行サービス料金は資料請求しないと不明(一般的には賃料の3~5%が目安)

【その他注目ポイント】
■購入後もオーナー専用サポートデスクを設置するなどアフターサービスに力を入れている
■管理だけでなく企画から開発まで手掛けられる
→設備や外観にこだわりのある物件の取得が期待できる反面、価格も高くなる可能性あり
■家賃保証システムがある
→空室に関係なく安定収入は期待できるが、保証家賃については投資会社による「査定家賃」であることが一般的なので査定家賃が納得いくものか、保証期間も含めて要確認

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株式会社FJネクスト

 

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【取扱物件の種類】
東京23区のほか横浜市や川崎市で、高品質なブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供

【社会的信用の有無】
1980年7月設立の「東証一部上場企業」

【賃貸管理代行サービスの有無】
■グループ会社「FJコミュニティ」が14,000戸超の賃貸管理を行っており管理ノウハウが充実
■代行サービス料金は「月額3,500円(税込)、ただし40㎡超は賃料の4.2%(税込)」

【その他注目ポイント】
■2018年3月時点、物件の98.7%が「駅徒歩10分以内」という好立地戦略
■空室時の家賃保証もあるため安定した利回りが実現可能
→保証家賃はFJネクストによる「査定賃料」の95%、保証期間は物件引渡から2年間
■土地仕入から企画、開発、分譲までワンストップ対応
→設備や外観にこだわりのある物件の取得が期待できる反面、価格も高くなる可能性あり

FJネクストの公式サイトはコチラ

 

 

RENOSY(リノシー)

 

【このサイトの管理人】

国家資格である不動産鑑定士の資格を取得した1998(平成10)年から、数多くの不動産を鑑定してきました。

鑑定してきた不動産のうちの過半は「投資用不動産」です。

見た目は同じような投資用不動産なのに、発生する収益に大きな差が出る不動産も多くみてきました。

不動産投資は安価な投資額では済みませんから、確実に収益を上げることが求められます。

このサイトでは不動産鑑定士の立場から見た「中古ワンルームマンション投資の最低限のポイント」を紹介していきます。

 

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