不動産投資で「空室問題」の次に大事なこと

 

 

ワンルーム投資はもちろん、不動産投資で一番大事なことは「空室を出さないこと」です。

空室が発生すれば「収入ゼロ」ですから当然のことです。

 

そして、不動産投資家にとって、この「空室問題」の次に大事なことは 「いかに収入=家賃を確保するか?」 ということではないでしょうか。

 

家賃のことは「賃貸管理会社」に任せておいてイイかもしれません。

「最近の周辺家賃相場はこれくらいだから、この物件の家賃もこれくらいにしましょう」という賃貸管理会社の提案をそのまま受け入れてもイイかもしれません。

 

でも、自分が所有する不動産から得られる家賃は「自身が納得できる家賃にしたい!」という方のために「不動産鑑定士による家賃評価の考え方」をご紹介します。

 

まず、不動産鑑定評価において「家賃の評価」と一口に言っても様々なケースがあり、ちょっと複雑な専門概念がありますが、できるだけわかりやすくご説明したいと思います。

 

相場が重要な「新規家賃」

 

 

一つは、住宅やお店などを新しく賃貸借する場合の「新規家賃」。

賃貸借する部分について、物件オーナーである賃貸人と賃借人とが始めて契約を結ぶ場合の家賃のことを言います。

 

この「新規家賃」は相場(マーケット)の家賃と思って下さい。

当事者には今まで契約関係がないため、これまでの契約の経緯など考える必要はありません。

 

相場(マーケット)の家賃水準が坪あたり1万円の地域ならば、物件の家賃はその相場(マーケット)の家賃に近いものとなります。

つまり、新規家賃では「相場が重要」ということになります。

 

 

現行家賃に引きずられ相場とかけ離れる「継続家賃」

 

 

新規家賃のほかに、もう一つの家賃の概念として「継続家賃」というものがあります。

使用目的などの契約条件が変更される場合や契約を更新する場合に際して、これまでの家賃を改訂する場合の家賃です。

 

例えば、ネットで調べてみると、物件の現行家賃は以前の相場をみて坪あたり1万円にしてたけど、最近の周辺の家賃相場が坪あたり1.5万円に上昇したとします。

物件オーナーとしては相場の水準まで家賃を上げたいと考えるでしょう。

確かにマーケットに連動して家賃が変われば家賃上昇時は都合が良いでしょうし、経済合理性に適うようにも思えます。

 

しかし、周辺の家賃相場まで一気に上昇させるのは難しいです。

 

この場合、不動産の鑑定評価では現行家賃(坪あたり1万円)と相場家賃(坪あたり1.5万円)の差額分(坪あたり0.5万円)を賃貸人と賃借人で分かち合う(一般的には「痛み分け」)とする考え方が公平と考えます。

この点、不景気になって相場家賃が坪あたり0.5万円となった場合、現行家賃を一気に坪あたり0.5万円まで下げるのはやはり合理的でないと考えるのです。

 

つまり、不動産鑑定評価において継続賃料は、賃貸人・賃借人の両当事者にとって「合理的な賃料」というものなので賃貸借契約が結ばれてからの経緯を考える必要があり、結果的に現行賃料に引きずられることになります。

 

ですので、自分に不利な家賃水準にもかかわらず賃貸借契約を結び、その後に自分に不利だったと気付いて家賃を改定しようとしても、一気に改定することは難しく相場家賃とかけ離れるケースもあるため、家賃の増減額について争いが絶えず、新規賃料とは意味合いが違います。

 

そのため、不動産鑑定評価における継続賃料の評価方法も新規賃料のものとは異なります。

 

 

RENOSY(リノシー)

 

【このサイトの管理人】

国家資格である不動産鑑定士の資格を取得した1998(平成10)年から、数多くの不動産を鑑定してきました。

鑑定してきた不動産のうちの過半は「投資用不動産」です。

見た目は同じような投資用不動産なのに、発生する収益に大きな差が出る不動産も多くみてきました。

不動産投資は安価な投資額では済みませんから、確実に収益を上げることが求められます。

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