「不動産の利回り」には種類がいくつかあり、しかも、その種類の違いはとても重要です。

「不動産の利回り」の考え方と注意点をまとめてみました。

 


利回りの基本的な考え方

 

不動産の「利回り」を分数式で表すと、<分子>が「収入」、<分母>が「不動産価格」となり、不動産の収益力を示す投資指標となります。

この場合の<分子>の収入期間は1年間が一般的で、月間だと月利の利回りになります。

 

また、<分子>の「収入」には保有時の収入である「インカムゲイン」と、売却時の収入である「キャピタルゲイン」があります。

正確にいえば、利回りはインカムゲインとキャピタルゲインを併せた収入をベースに計算するのですが、キャピタルゲインまで含めると説明がややこしく煩雑になるので、今回はインカムゲインだけに限定した内容にします。

 

利回りは、その数値が大きいほど投資金額に対する「収益力」が高いことを示しますが、同時に「リスク」も大きいことを示します。

ここでいう「リスク」とは、最良のときと最悪のときとの収益のブレのことです。

反対に、利回りの数値が小さいほど「収益力」は低いことを示すとともに、「リスク」も小さく安定した収益が期待できるということを示しています。

 

収入、不動産価格、利回りの種類をまとめたのが次の表です。

 

「利回り」とは「収入」を<分子>、「不動産価格」を<分母>にした組み合わせで決まります。

しかし、「収入」と「不動産価格」にはいくつか種類があります。

 

不動産広告などでよく目にするのは「表面利回り」です。

しかし、不動産の投資分析では表面利回りではなく、<分子>が運営純収益(NOI)、<分母>が税抜き売買価格である「NOI利回り」を使用します。

Jリートで公表される利回りもNOI利回りか還元利回りです。

 

投資分析でNOI利回りを使用するのは、

不動産投資は収益を獲得することを目的として資本を投下

 ↓

最低限、収益物件の運営上で必要な費用を差し引いたNOIでなければ、投資家が獲得できる”取り分”が不明

だからです。

 

NOIは会社でいう「利益」に該当します。

『なんぼ儲かっているか?』

それがわかるのがNOI利回りなのです。

 

一方、「表面利回り」は売上高がわかりますが、現実的にはその売上高から管理費や固定資産税なんかを払わなければいけませんから、費用が多すぎるとNOIはマイナスかもしれません。

 

空室が多くて収入自体が少ない物件はもちろんですが、

  • 管理費や水道光熱費が高くなりがちな店舗ビル
  • 湯沸し器など設備の更新を放置している物件
  • 地代を払わなければならない借地権付物件

など、NOIがマイナスになっていないか注意しないといけない例はいくらでもあります。

 

表面利回りだけでは収益物件にとって最も大事な儲けがわからない、と思っておいてください。

 


満室想定は要注意

 

「利回り」は収益不動産の投資(または評価)に対して、どれだけのリターンがあるのか?を測定するための大事な”目安”です。

しかし、不動産セミナーや広告などで使用される利回りは、NOI利回りか表面利回りか、いまひとつハッキリしません。

怪しい表現や言い回し、過大なリターンが得られるかのような誤解を招く表示も多く目にしますが、それを規制するルールがないのが現状です。

 

例えば「満室想定」という表現

 

満室想定では、現状に空室がある場合、空室部分は想定賃料が計上されています。

空室がどれだけあっても、満室想定にすれば空室リスクがわかりません。

 

また、現状の賃料が「割安」とされた場合は、稼働部分にも想定賃料が計上されていることもありますし、この想定賃料は仲介会社などが設定しますが、実際に成約できる賃料とは保証できず、悪いように言えば「絵に描いた餅」と言えます。

 

ちなみに、プロが投資分析を行う場合でも満室想定は使いますが、この場合の「満室想定」は収益物件のポテンシャルを知る目的で購入する側がリスク分析のために行う想定であって、一般不動産投資家が行う不動産投資の目的も内容も全く違うものです。

 

また、「キャップレート」とは正確にいえば「NOI利回り」か、「還元利回り」のことですが、不動産の利回りは何でも「キャップレート」と表現され、表面利回りと混同して使用されていることも多いので注意が必要です。

 


利回りに潜むリスクを見極めることが大事

 

収益不動産のポータルサイトで使用されている利回りは、ほとんどが「満室想定」の「表面利回り」です。

満室想定の表面利回りは<分子>が大きくなるため、利回りも大きくなります。

 

利回りを大きい順に並べると、

表面利回り>NOI利回り>還元利回り

となり、同じ物件でも表面利回りが一番大きく表示されることになります。

 

多種多様な金融商品に投資するプロの投資家であれば、利回りやリスクを判断する基準やスキルがあります。

でも、一般の不動産投資家は、他の物件と利回りを比べるくらいしか判断のしようがありません。

 

収益不動産が少ない地方都市になると、比べる作業すら難しくなります。

ヘタをすると「Jリートの投資法人債を買っておく方が利回りがいい・・・」なんてこともあるかもしれません。

 

ちなみに、この場合の利回りは、減価償却後の分配金利回りです。

Jリートの平均分配金利回りは3.5-4%くらいなので(2019年7月時点)、最近の”過熱”により低下した収益不動産の利回り水準を考えるとJリートの方がいいのかもしれません・・・

 

 

RENOSY(リノシー)

 

【このサイトの管理人】

国家資格である不動産鑑定士の資格を取得した1998(平成10)年から、数多くの不動産を鑑定してきました。

鑑定してきた不動産のうちの過半は「投資用不動産」です。

見た目は同じような投資用不動産なのに、発生する収益に大きな差が出る不動産も多くみてきました。

不動産投資は安価な投資額では済みませんから、確実に収益を上げることが求められます。

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